Укрупненная схема оценки эксплуатационных рисков по зданиям старого фонда - 9.2.2007

Укрупненная схема оценки эксплуатационных рисков по зданиям старого фонда на основании данных Технических паспортов.

Данная укрупненная схема была разработана по просьбе одного из коммерческих банков для принятия первичного решения о целесообразности рассмотрения ипотечного кредитования квартир на основании ограниченных данных об объекте. Укрупненная схема позволяет сориентироваться на предмет возможной продолжительности относительно безаварийной эксплуатации здания. Под относительно безаварийной эксплуатацией понимается эксплуатация объекта без нарушения работы основных несущих конструкций. Однако это не исключает возможность аварий инженерных коммуникаций, а также обветшания т.н. "короткоживущих" элементов.

­

Как пользоваться схемой:

В зависимости от наличия информации возможно использовать различные варианты определения уровня риска.

Вариант 1. Вариант подразумевает использование информации о материале основных конструктивных элементов таких, как несущие стены и перекрытия. Наличие деревянных перекрытий и шлакоблочных стен приводят к существенному увеличению рисков нормальной эксплуатации в долгосрочной перспективе.

Например, при наличии деревянных перекрытий и не шлакоблочных стенах уровень риска оценивается, как "умеренный".

Вариант 2. Этот вариант позволяет определить уровень риска с использованием сведений о накопленном износе строения, с учетом наличия/отсутствия капитального ремонта.

Например, по данным Технического паспорта в здании проводился капитальный ремонт, а накопленный "интегральный износ" равен 35%. Следуя по стрелкам на схеме, получаем, что в этом случае уровень риска оценивается, как "невысокий" или "умеренный".

Градация рисков

Высокий риск - риск возникновения форс-мажорных обстоятельств, повлекших за собой частичную или полную утрату потребительских качеств здания в целом или его частей. Например, возможное внезапное обрушение конструктивных элементов или здания в целом, развитие деформаций, повлекшее за собой принудительное расселение в маневренный фонд, возникновение пожара и пр. Срок возможной безаварийной эксплуатации не превышает 5-10 лет. Зачастую такие дома неофициально признаны аварийными и ждут очереди на постановку на капитальный ремонт.

Умеренный риск - то же, со сроком вероятной безаварийной эксплуатации 10-25 лет при условии своевременного проведения планово-предупредительных ремонтов.

Невысокий риск - то же, со сроком безаварийной эксплуатации более 25 лет при условии своевременного проведения планово-предупредительных ремонтов.

Приведенная схема выполнена для принятия предварительного решения о возможных сделках с объектом. В случае возникновения затруднений необходимо обратиться к специалистам.

Дополнительная информация.

Существует достаточно большое количество косвенных признаков, по которым можно судить о степени эксплуатационного риска. Например, в истории Санкт-Петербурга было несколько периодов строительного бума, когда качество применяемых материалов и самого строительства было значительно хуже. К периодам "строительного бума" относятся 1890-е гг., 1910-1913 гг., 1924-1941 гг., 1954-1960-е гг.

Более надежными являются здания особо капитальные, капитальные здания, выходящие фасадом на красные линии улиц и набережных ("господские" дома, дворцы, сталинские дома с железобетонными перекрытиями). К ним можно отнести здания в которых была проведена реконструкция после 1954-го года, когда перекрытия начали заменять на железобетонные.

Дома, расположенные во вторых, третьих дворах, надстроенные, дома, к которым пристроены производственные здания (например, котельные, гаражи) или к которым пристроены более поздние высотные строения, что могло повлечь возникновение неравномерных осадок, стоит относить к менее надежным.

Примечания.

Деревянные перекрытия - велик риск значительного ущерба при пожаре. В Санкт-Петербурге незначительные пожары фиксируются по 2-3 в месяц (особенно в зимнее время), полностью выгорают здания с деревянными перекрытиями по 3-4 здания в год. В случае местоположения здания, представляющего интерес для застройщиков, велик риск поджога, как это было с несколькими зданиями на Петроградской стороне;

Шлакоблочные стены - как правило, это дома постройки 1924-1941 гг., надстройки одного- двух этажей на более исторических зданиях. Шлакоблоки, как дешевый строительный материал, стали достаточно активно применять в строительстве жилых в первой половине XX века. Оказалось, что эти блоки очень не долговечны и существенно теряют прочность с течением времени. В настоящее время шлакоблоки используются в основном при строительстве гаражей и мелких хозяйственных построек.

­