«КАТАЛОГ ПРОЕКТОВ» № 5(20), 2003

ОТ ОБСЧЕТА ДО РАСЧЕТА или СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА

Когда был жив Советский Союз, могущественный Госстрой ведал всем, что можно было подверстать под строительство – от гвоздя до БАМа. Жизнь на стройплощадке в те дни струилась по высочайше утвержденным руслам норм, правил и расценок: нежными руками конторских барышень плановая экономика выводила в сметных ведомостях единообразную цифирь общего дела. На всякий случай уточним: так было прежде. Эпоха отступила, об общем деле благополучно забыли, девушек в плановых отделах государственных СМУ сменил менеджмент среднего звена подрядных организаций разной формы собственности. Казалось бы, произошедшие перемены недвусмысленно наделили нас нашим прошлым – как тем, что необратимо было. Но вот что удивительно, на вопрос о сметной стоимости строительства технический специалист образца нынешнего, две тысячи третьего года, даст ответ, скалькулированный в ценах двадцатилетней давности, - даст, что называется, не поморщившись, не побоявшись подозрений в некомпетентности. Ответом же на недоуменный взгляд потенциального заказчика будет в лучшем случае ссылка на обычай делового оборота. Конечно, дело есть дело, - понимающе кивнет головой гипотетический заказчик и будет при этом совершенно прав в своем нежелании знать то, о чем ему не рассказывают: в конце концов, специалист, он на то и специалист, чтобы изъясняться непонятно. Если же в роли заказчика выступаете вы сами, причем, ощущение того, что вы способны понять большее, вас не оставляет, возможно, и в самом деле имеет смысл познакомиться с тем, как рассчитываются сметы, поближе.

Птичий язык строителей
На первый взгляд может показаться, что определение стоимости строительства и смета – вещи, если и не тождественные, то крайне близкие по своей сути. Спешим вас разубедить: стоимость стоимостью, а смета сметой. Смета – вовсе не сводится к калькуляции расходов заказчика и, пропорционально тому, доходов подрядчика. Смета – это расчет всех потребностей строительства, исчисленных в финансовом отношении. Что означает: определение стоимости строительства – только одна, пусть и первая по значимости, функция сметы, лишь верхушка айсберга, в основании которого – инженерно-архитектурный план коттеджа, написанный той самой невероятной цифирью профессионального языка сметчиков, где люди, помноженные на механизмы, выдают «на-гора» кубические метры.

Определение стоимости в этом лесе абстракций – дело весьма любопытное, зачастую не предполагающее однозначного результата. Перефразируя известную поговорку, можно сказать: смета, что дышло – как повернешь, так и вышло. Верность этой поговорки была проверена еще во времена плановой экономики, между прочим, имеющей претензию учитывать каждый общенародный гвоздь. Верна она и сегодня. И дело тут даже не в чьем-то злом умысле или в чрезмерной жажде наживы, а в самой общепринятой методике расчета, которая предполагает включение стоимости работ и материалов одной статьи расходов в другую, позволяет удешевлять стоимость одного вида работ за счет удорожания другого и т.д. и т.п. В результате в смете, как правило, присутствуют те или иные структурные искажения стоимости.

Так, к примеру, существует практика определения отдельных статей расходов – таких, как транспортные или накладные – в процентном отношении от общей стоимости материалов и работ. Называются цифры в размере 10-12 процентов по каждой из статей. Казалось бы, какое отношение транспортные расходы имеют к оплате труда? Оказывается, что на практике эти вещи могут быть очень даже взаимосвязаны. Ведь фактические потребности строительства далеко не всегда исчерпывают расписанные на них по смете суммы, а значит, в случае, если транспортные расходы изначально завышены, «неосвоенные» средства вполне могут быть перенаправлены на другие цели. Например, на обеспечение оплаты труда рабочих, чья заработная плата, в свою очередь, рассчитывается, исходя из заниженных расценок. Естественно, что подобные перераспределения в смете не показываются.

Однако, основные претензии, предъявляемые к методикам расчета смет, очевидно, лежат не в плоскости перераспределения слагаемых в пределах одной и той же результирующей суммы. В конце концов, методики расчетов – дело техники. Собственно расчеты производятся при помощи профессионального инструментария, который сам по себе ни лукав, ни правдив. В отношении соблюдения интересов заказчика, ни одна из используемых сметчиками компьютерных программ – таких как «Смета-2000», «Wizard», «Барс+», «Аноль» – не является хоть в какой-то мере предпочтительней прочих. Сложности с определением реальной стоимости строительства возникают в связи с использованием в расчетах данных не о фактических затратах, а планируемых, являющихся, по сути, статистическими. Именно эти статистические данные ложатся в основу смет. Именно они вызывают, как правило, наибольшее количество вопросов.

Смета государственной важности
В условиях государственного регулирования экономики все сметные расчеты проводились согласно «спущенным сверху» расценкам и нормам: к использованию сметно-нормативных баз законодательно обязывались все государственные (иных и не было) проектно-строительные организации. Вместе с произошедшей в 1991 году либерализацией цен, предполагающей отказ государства от директивного регулирования в том числе и на строительном рынке, времена обязательных к использованию сметно-нормативных баз, казалось бы, должны были бы бесследно пройти. Действительно, в законодательном порядке было признано право на применение фирменных норм и расценок на товары и услуги.

В настоящее время в негосударственном секторе рынка строительства сметно-нормативные базы имеют статус рекомендованных к использованию. Рекомендованы они, разумеется, Госстроем. Фактически такая рекомендательная политика, поддержанная необходимостью проходить обязательное лицензирование строительных фирм все тем же Госстроем, привела к тому, что прежние методики расчета смет вместо статуса обязательных по закону приобрели статус общепринятых в силу обычая делового оборота. Чем и объясняется тот факт, что буквально до настоящего времени при расчете стоимости строительства в основном использовались сметно-нормативные базы плановой экономики образца 1984-го года, а в последнее время самое широкое применение получили расчеты на основании рекомендованных все тем же Госстроем «Строительных норм и расценок» 1991-го и «Государственных элементных строительных норм» 2001 года.
Так что же, неужели сегодняшние сметчики ориентируют заказчика, да и самих себя, на заведомо заниженные расценки? – Вовсе нет: устаревшие цены корректируются посредством так называемых кооффициентов удорожания стоимости, смысл использования которых заключается в том, чтобы учитывать колебания уровня цен в связи с влиянием множества факторов – вплоть до региональных особенностей ценообразования.

Расчет коэффициентов является, по сути, рыночной корректировкой базовой стоимости, результатом постоянного мониторинга строительного рынка. Для проведения мониторинга рыночных цен государством в свое время были учреждены региональные центры по ценообразованию в строительстве: являясь официальными представителями Госстроя РФ, они определяют по ими же разработанным методикам размеры кооффициентов удорожания. Теми же региональными центрами производятся и расчеты рекомендуемых цен на основные строительные материалы. И те, и другие, регулярно публикуются в информационно-аналитических брошюрах, имеющих гриф официального издания, откуда их берут для своих расчетов специалисты-сметчики.

Однако строительство – процесс, растянутый во времени. Рассчитываемая сегодня смета будет реализована в лучшем случае завтра. А в информационно-аналитических справочниках содержатся данные, собранные, фигурально выражаясь, уже вчера.

О том, насколько эффективно работает такая схема, можно судить по следующему примеру. Так, согласно «официальным» данным, заработная плата каменщика шестого, самого высокого разряда, в апреле этого года должна была бы составить с учетом всех кооффициентов 37 руб. 68 к. за час рабочего времени. Спрашивается, сколько времени простоит дом, построенный каменщиком, получающим в месяц около 6 тыс. рублей? Вопрос, что называется, риторический. Очевидно, что в данном случае расчет сметы представляет собой виртуальную реальность, имеющую довольно-таки приблизительное отношение к происходящим в реальном времени процессам. Вот и выходит, что если построенный в апреле дом все еще продолжает радовать своего владельца в ноябре-декабре, платили каменщику вовсе не из тех денег, что заложены в смете. А значит, на чем-то строители «сэкономили». Будьте уверены, сэкономили в этом – сэкономили и на чем-то еще. «Птичий язык» сметы позволяет недобросовестному подрядчику «планировать» свои доходы самыми разнообразными способами, но с одним результатом – в ущерб кошельку заказчика.

«Надувают» не только шарики
Вполне очевидно, что даже если смета и позволяет платить рабочим зарплаты, что называется, выше средних, из этого вовсе не следует, что «запланированные» деньги не достойны лучшего применения. Однако дело здесь вовсе не в том, что заявленный уровень квалификации привлеченных гастарбайтеров может не подтверждаться качеством выполненных работ. – Подмена заявленной в смете квалифицированной рабочей силы «специалистами» вообще без какой-либо квалификации – это из области банального обмана, который может обернуться убытками для самого же подрядчика. В случае со сметой все немного тоньше. Обман «сметный» – это неоправданное завышение требований к квалификации рабочих. Ведь далеко не все работы требуют высокой квалификации и, соответственно, высокого уровня оплаты: копать землю лопатой может и выпускник гуманитарного вуза. При этом оплата его труда не составит более 1-2% от общей сметной стоимости против заявленных 10%.

Но это, так сказать, пример ради примера. Гораздо более эффективным и, соответственно, часто встречающимся приемом преднамеренного раздувания сметной стоимости, является завышение объема работ. Причем, и здесь способ «объегорить» заказчика не сводится к банальному умножению всех чисел на два. Все-таки, построить частный дом сегодня – это не Беломоро-Балтийский канал вырыть – несколько раз кряду, если судить по отчетам НКВД об объемах вынутого грунта. В нашем случае окончательный объем работ в смете искажений не претерпевает: если в проекте указано 40 метров скрытой проводки, то и в смете будут фигурировать те же 40 метров. Но вот объем подготовительных работ вполне может отражать уже не истинные потребности строительства, но аппетиты подрядчика. Тем более что число «ноль целых восемь десятых», выражающее объем подготовительных работ (штробление бетона), вряд ли способно испугать того, кто не знает, что единица измерения в данном случае – 100 метров погонных. Кстати, еще один дополнительный «бонус» подрядчик получит, используя для скрытой проводки не целиковый кабель, но отдельные его куски...

Показателен и такой способ завышения сметной стоимости, как двойной учет одного и того же объема работ. Так, скажем, установка оконной рамы может быть взята как единая операция, или же оценена по каждой вспомогательной операции в отдельности: закрепление коробки, установка петель и т.д. Одновременное применение расчетов приведет к двойному удорожанию стоимости работ. Интересно, что этот пример совмещает в себе две различные методики расчета смет: с одной стороны, калькуляция производится на основании индексированных цен элементной строительной базы, с другой – в расчет берутся укрупненные расценки на отдельные виды работ.

Оценка сметы
Чем крупнее строительная фирма, чем уникальнее применяемые ею технологии, тем больше вероятность того, что расчет стоимости строительства будет вестись на основании ее собственных – фирменных – норм и расценок. Как правило, фирмы стараются «не перегружать» клиента детализированной информацией о том, каким образом формируются фирменные расценки. Вместе с тем, в этом случае заказчику не приходится в ответ на свои вопросы выслушивать ссылки на рекомендации Госстроя, - заказчик и подрядчик осуществляют те самые договорные отношения, которые по Гражданскому кодексу РФ являются достаточным основанием для оценки стоимости договора. По существу, в этом случае реализуется идеальная модель установления договорной цены: в договоре подряда прописывается та сумма, к соглашению о которой пришли, исходя из своих внутренних предпочтений, заключившие договор стороны.

Наряду с расчетом смет согласно фирменным нормам и расценкам, применяется расчет на основании укрупненных расценок – та методика, которая позволяет, не вдаваясь в отдельные детали, оценить стоимость строительства, исходя из стоимости основных конструктивных элементов сооружения. Данные о том, сколько, к примеру, в настоящий момент стоит возвести фундамент (включая стоимость материалов и работ) рассчитываются, исходя из периодических публикаций все теми же региональными центрами по ценообразованию при Госстрое РФ сведений об удорожании стоимости работ и строительных материалов. Метод расчета сметы на основании укрупненных расценок, безусловно, легче «усвояем» неспециалистом, чем постатейная роспись по каждому пункту элементных строительных норм и расценок. Вместе с тем, он вряд ли может быть оценен как хоть сколько-нибудь «прозрачный»: неспециалисту тяжело узнать, что заложено в полученные этим методом данные. Они являются ни чем иным, как «средней температурой по больнице, - есть вполне определенные сомнения в том, что с их помощью может быть скорректировано лечение отдельных пациентов.

Вместе с тем, если подрядчик производит предварительную оценку сметы методом укрупненных расценок, заказчик может порекомендовать ему сделать дополнительные расчеты в «альтернативной системе координат» – использовать данные мониторинга цен, проведенного не подпадающей под юрисдикцию Госстроя организацией. Данные для расчетов могут быть взяты уже не в официальных, но в ориентированных на массового потребителя рекламно-справочных изданиях, которых в настоящее время на региональных рынках имеется предостаточно. Конечно же, речь идет вовсе не о том, чтобы предлагать подрядчику ознакомиться с этими справочниками, - рекомендовать можно воспользоваться профессиональными сметными калькуляторами, созданными на их базе, такими, к примеру, как размещенный на сайте www.stroit.ru «Бюджет стройки», позиционированный его создателями как существенное дополнение и даже принципиальная альтернатива методикам Госстроя.

Результатом всех предварительных оценок, а затем уже и составления окончательной сметы, в принципе, должен стать график строительства и финансирования: в нем прописываются очереди работ, увязанные с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. В том же случае, если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с той оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент от сметной стоимости. Такой вид договора удобен, в частности, тем, что позволяет не ограничивать качество закупаемых материалов фиксированной ценой.

Однако каким же образом заказчик, не являющийся специалистом в строительстве, все-таки может самостоятельно оценить адекватность расчета сметы? К сожалению, как и любой другой вид дилетантизма, незнание технологий строительства не может быть компенсировано двумя-тремя «золотыми советами». Без специальных знаний оценить корректность составления сметы невозможно. Более того, единственный способ проверить правильность расчетов – составить альтернативную смету. По сути, к этому сводится любая сметная экспертиза – услуга, оказываемая фирмами, имеющими лицензии на проведение строительно-монтажных работ или на проведение оценки недвижимости. Но экспертиза сметы – услуга не из дешевых: стоить она будет примерно столько же, сколько и проверяемые расчеты – от одного до двух процентов от стоимости возводимого здания. К тому же, до конца быть уверенным в том, что фирма возьмется за оценку сметы, можно быть уверенным только при достаточно крупных объемах строительства.

Принятая в странах Запада практика найма архитектора-управляющего, либо – управляющей компании, пока еще не нашла в России понимания со стороны частного застройщика. Между тем, та же практика показывает, что отнюдь не дешевые консалтинговые услуги, составляющие около 10% от стоимости инвестиционного проекта, себя вполне оправдывают. Да и по оценкам российских специалистов при заявленной прибыли в 20-30% отечественные строительные компании в действительности имеют прибыль не менее 40%.

Что же касается того, где «зарыта» разница в десятки процентов, то тут можно вспомнить одну историю. В предоставленной на экспертизу смете специалисту фирмы-оценщика не удалось обнаружить никаких прямых нарушений. Заказчику было лишь указано на возможность применения иных кооффициентов удорожания стоимости, о чем тот и сообщил подрядчику. Эффект превзошел самые смелые ожидания: заказчику тут же были принесены извинения, а смета – урезана на треть. История, между прочим, не выдумана. А значит, вполне может стать вашей.

Александр Макаров
Консультанты: главный специалист по оценке
Группы компаний «АВЕРС» Андрей Бойко,
ДИРЕКТОР ВЕНЧУРНОЙ КОМПАНИИ «ТРЕНД»
Владимир Грюнштам,
Исполнительный директор строительной
компании «ЮКОН» Александр Ксензов