Особенности оценки залогов в условиях кризиса
Вовк Антон Сергеевич

В условиях кризиса ответственность оценщика повышается, особенно это ярко видно на примере работ по оценке залогов. Именно в условиях нестабильной экономической ситуации, неопределенности будущего (как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе) банкам особенно важна объективная реальная оценка, учитывающая особенности кризисного периода. Можно констатировать тот факт, что особенности работы банков с оценщиками в течение последнего кризисного года только подтверждают это. Сегодня банки отдают предпочтение работе с «проверенными» оценщиками, которые проводили до кризиса и проводят сегодня объективную оценку. Особенностью современного периода развития отношений между оценщиками и банками также можно считать то, что в банках на сегодняшний день развивается система проверки отчетов оценщиков, получили распространения специальные отделы по согласованию и проверке отчетов. С одной стороны, это затягивает сроки предоставления готовых отчетов об оценке клиенту, а также приводит к удорожанию услуг по оценке. С другой же стороны, подобная практика, повышает требования к оценщику и вынуждает его переходить на качественно иной уровень: сегодня с уверенностью можно сказать, что отчеты об оценке, содержащие неубедительную аргументацию проведения расчетов, упускающие важнейшие разделы отчетов, в лучшем случае, с большой долей вероятности могут быть не приняты банком, в худшем случае, - оценщик просто может потерять аккредитацию при банке.

Особенностью современного периода также является то, что многие банки предъявляют все новые требования к отчетам об оценке. Зачастую эти требования кардинально отличаются при переходе от банка к банку. Последнее крайне затрудняет положение клиента: может оказаться так, что отчет, подготовленный для одного банка в случае отказа в предоставлении кредита, может быть не принят другим банком. Безусловно, это только приводит к повышению расходов клиента на проведение работ по оценке и в целом к затягиванию все процедуры оценки.

С точки зрения особенностей проведения самой процедуры оценки в условиях кризиса, можно отметить следующее. Во-первых, повышается ответственность оценщика при проведении этапа идентификации объекта оценки. При проведении оценки объектов недвижимости - это, например: четкое понимание границ объекта, выявление возможных несогласованных перепланировок, которые могут повлиять на стоимость объекта. В случае оценки объектов движимого имущества, оценщика должно волновать наличие заводских номеров на объектах оценки, четкое понимание точного наименования марок, моделей, точного года выпуска объекта оценки.

Кроме того, особенно важен в современных условиях и анализ оцениваемых прав. Оценщик должен провести как можно более подробный анализ анализируемых прав. Уже на этом этапе, возможно, в случае понимания, что объект оценки не может быть предметом залога, оценщик должен отказаться от проведения подобных работ или уведомить банк о возможных трудностях, которые могут возникнуть при проведении работ по оценке.

На современном этапе при проведении работ по оценке, а именно при проведении расчетов, крайне ограничен в применении доходный подход. Это обусловлено тем, что в неопределенной экономической ситуации сложно спрогнозировать динамику денежных потоков, что сводит на нет метод дисконтированных денежных потоков. С другой стороны, на современном этапе представляется возможным использовать метод капитализации в рамках доходного подхода. Однако, и тут возможны трудности: с определением валового дохода, ставки дисконтирования, капитализации и пр.

С точки зрения расчетной части, также важно отметить, что в современных кризисных условиях резко повысились применяемые в рамках сравнительного и затратного подходов скидки на уторгование, а также рассчитываемые в рамках затратного подхода величины экономического износа.

Настоящей проблемой в кризисных условиях является проблема ликвидности объекта оценки и залога. С одной стороны, очевидно, что рыночные сроки экспозиции на большинство объектов выросли и стали более 6 месяцев. С другой стороны, в требованиях многих банков указано, что предметом залога не могут объекты рыночный срок экспозиции превышает 6 месяцев. Если определять, рыночную стоимость объекта, рыночный срок экспозиции которого превышает 6 месяцев, но для условий его реализации за необходимые банкам 6 месяцев, то согласно федеральным стандартам оценки, оценщик в этом случает не вправе называть определенную им стоимость рыночной. И тут возникают противоречия, в том числе, с федеральным законодательством. При этом, по нашему мнению, нет никакого противоречия в том случае, если в залог принимаются объекты не по рыночной, а по ликвидационной стоимости (для ограниченного срока экспозиции – 6 месяцев).

В целом, еще раз важно отметить, что на современном этапе роль оценщика при проведении работ по оценке стоимости залогов растет. Особенностью современного этапа является то, что оценивать предмет залога необходимо не только на входе (при формировании предмета залога и заключении договора клиента с банком), но все чаще и на выходе, при необходимости реализации предмета залога, арестованного банком при невыплате кредита.

Безусловно, выше отмечены далеко не все особенности и проблемы оценки для целей залога в кризисных условиях, но, на наш взгляд, наиболее важные из них.