Представленный материал отражает выполненные в ноябре 2008 - апреле 2009 года математические расчеты по исследованию изменения стоимости земельных участков под жилую застройку на территории Санкт-Петербурга.

Рынок земельных участков под застройку (в том числе жилую) на территории Санкт-Петербурга со стороны продавца является монопольным (основной продавец - Санкт-Петербург в лице КУГИ), а со стороны покупателя - олигопсоничным (ограниченное количество стабильных покупателей). Ценообразование такого рынка достаточно долго (более 10 лет) носило не стихийный (не конкурентный) характер. Цена «права застройки» чаще всего определялась в рамках Доходного подхода и являлась, по сути, вторичной по отношению к стихийно (конкурентно) складывающимся ценам на первичном рынке квартир и рынке строительства. Сравнительный подход при оценке участков под застройку стал активно применятся оценщиками только после того, как основные ценовые показатели земельного рынка сложились по результатам оценки доходности различных проектов строительства.

И действительно, участки под застройку приобретаются, в основном, строительными компаниями не для перепродажи, а для извлечения дохода в процессе инвестиционного проекта. Следовательно, земельные участки, как самостоятельный объект недвижимости, следует отнести к коммерческому типу, а их цена напрямую связана с качеством и количеством будущей застройки.           

Базой для проведения исследования послужили:

1. База данных ГУП ГУИОН (аналитический отдел ГУП ГУИОН, 710-48-71), которая  составлена по материалам отчетов об оценках, выполненных аттестованными КУГИ оценщиками Санкт-Петербурга.

2. Данные еженедельника «Бюллетень недвижимости», http://www.bn.ru/.  

В качестве исследуемых объектов были выбраны результаты отчетов об оценках земельных участков под жилую застройку, выполненные в период с января 2006 по июнь 2009 года. Всего было проанализировано более 60 цен на участки жилой застройки. Проведен многофункциональный корреляционно-регрессионный анализ различных видов стоимостных показателей от различных факторов[1].

Основные выводы:

1. Наблюдается выраженная зависимость стоимости удельного показателя участка от коэффициента использования территории (отношение площади будущих улучшений к площади участка).
2. Основной единицей сравнения для земельных участков Санкт-Петербурга, подлежащих многоэтажной жилой застройке, является «нагрузка» - цена за единицу продаваемой площади будущих улучшений, что подтверждено расчетами моделей
3. Рост стоимости на участки жилой застройки до августа 2008 года составил 3,4%.

В качестве альтернативного исследования был выполнен расчет темпа изменения цен на квартиры первичного рынка, для которого использованы данные Бюллетеня недвижимости - средние цены первичного рынка с января 2006 года по настоящее время. 

Результаты представлены ниже:

С середины 2008 года по июня 2009 года информация о ценах на земельные участки под жилую застройку была доступна лишь по 6 участкам. Делать какие-либо статистические выводы на основании этой информации некорректно. 

Поскольку изменения стоимости участков и стоимости квартир первичного рынка  до августа 2008 года практически совпадают, в качестве расчетной величины падения цен в послекризисный период можно использовать изменение стоимости квартир первичного рынка в размере 2,3% в месяц по сложному проценту.

Анализировался период январь 2006 г. - май 2009 г. Результаты могут быть использованы при корректировке цен аналогов соответствующих этому периоду времени.

Бойко А.Ю., Стабровская К.Ю.

июнь  2009

[1] Электронная версия самих расчетов в рамках настоящей публикации не приводится, для проверки расчетов на корректность, информация передана в аналитический отдел ГУП ГУИОН.