В свете последних экономических тенденций для практикующих оценщиков актуальной темой становится расчет стоимости в рамках Сравнительного подхода. И если с первой группой элементов сравнения удается справиться численными методами, то, приступая ко второй группе, оценщики зачастую отказываются от расчетов поправок в абсолютных и относительных значениях и, прикрываясь "фиговым листком" качественного анализа, привлекают убойные статистические методы для 3-8 (!) аналогов. Более того, вновь сочиненные для каждого случая псевдорегрессионные модели не только вводят читателя в заблуждение, но и, как показывает практика, принципиально не проверяемы даже для образованных в области математики экспертов.
Серия материалов этого раздела посвящена расчетам различных поправок в абсолютных и относительных значениях. Таких, например, как поправка на условия рынка, или на местоположение.
Все представленные материалы являются личным мнением авторов и не претендуют на аналитическое могущество или академическую непогрешимость.

Исследование L

Представленный материал отражает выполненные в апреле 2009 года математические расчеты по исследованию коэффициента L, отражающего долю стоимости земли в стоимости объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями):

L - доля стоимости прав на участок в стоимости нового (только что построенного) объекта;
V_L - стоимость прав на земельный участок;
V_восст - стоимость строительства улучшений.
Базой для проведения исследования послужила база данных ГУП ГУИОН (аналитический отдел ГУП ГУИОН, 710-48-71). База данных составлена по материалам отчетов об оценках, выполненных аттестованными КУГИ оценщиками Санкт-Петербурга.
В качестве исследуемых объектов были выбраны отчеты об оценках земельных участков, выполненные в период с января 2005 по апрель 2009 года.
Все вычисления и выборки представлены в аналитический отдел ГУП ГУИОН. Результаты представлены ниже:

* "L без учета НДС" означает, что при расчете коэффициента L в стоимости строительства нового объекта НДС не учитывался.

** "L с учетом НДС" означает, что при расчете коэффициента L в стоимости строительства нового объекта был учтен НДС.

Стабровская К.Ю.,
Группа компаний "Аверс"
Санкт-Петербург, апрель 2009