В свете последних экономических тенденций для практикующих оценщиков актуальной темой становится расчет стоимости в рамках Сравнительного подхода. И если с первой группой элементов сравнения удается справиться численными методами, то, приступая ко второй группе, оценщики зачастую отказываются от расчетов поправок в абсолютных и относительных значениях и, прикрываясь "фиговым листком" качественного анализа, привлекают убойные статистические методы для 3-8 (!) аналогов. Более того, вновь сочиненные для каждого случая псевдорегрессионные модели не только вводят читателя в заблуждение, но и, как показывает практика, принципиально не проверяемы даже для образованных в области математики экспертов.
Серия материалов этого раздела посвящена расчетам различных поправок в абсолютных и относительных значениях. Таких, например, как поправка на условия рынка, или на местоположение.

Все представленные материалы являются личным мнением авторов и не претендуют на аналитическое могущество или академическую непогрешимость.

Состояние, мы в состоянии тебя определить!

Настоящий материал построен в виде алгоритма решения конкретной задачи. На сегодня достаточно часто встречается ситуация, когда оцениваются объекты с высокой степенью обветшания (износа). Процентная корректировка на состояние, применяемая оценщиками к ценам объектов-аналогов, приводит к учету износа прав на земельный участок, что является ошибкой. Во избежание этого необходимо перед проведением корректировки на состояние стоимость прав на земельный участок "вынуть" из цены объекта-аналога. Для достижения максимальной корректности необходимо рассчитать прав на земельный участок для каждого аналога индивидуально, что весьма трудоемко и не всегда возможно ввиду ограниченности исходной информации. В настоящем материале предлагается укрупненный способ решения подобной задачи.

Постановка задачи: В рамках Сравнительного подхода оценивается здание с земельным участком. Все цены и определяемая стоимость с учетом НДС (НДС начислен только на стоимость улучшений).
Рассматриваемые здания (и оцениваемое, и аналоги) имеют разный накопленный износ. Данные о величине износа объекта оценки приведены в описании объекта оценки. Данные о величине износа аналогов могут быть получены путем визуального осмотра или описательных характеристик объекта-аналога (соответствующие материалы должны быть приведены в отчете). Все объекты-аналоги должны иметь подобные конструктивные схемы и класс капитальности. Их назначение должно соответствовать НЭИ объекта оценки. Предполагается, что поправки по первой группе элементов сравнения уже выполнены. Также предполагается, что поправки по второй группе элементов сравнения (местоположение, использование, ограничения, дополнительные компоненты) также могут быть рассчитаны количественными методами.

Известно:

V_a - откорректированная по первой группе цена аналога (земельный участок с улучшениями).
И_а - износ улучшений аналога (в %).
И_о - износ улучшений объекта оценки (в %).

Дополнительные материалы:

L - доля стоимости прав на участок в стоимости нового (только что построенного) объекта в рассматриваемом функциональном секторе. Данные о величине L получены на основании анализа базы данных о выполненных отчетах об оценках, прошедших экспертизу ГУП ГУИОН, и представлены отдельным исследованием¹.

Необходимо найти:

Поправку на состояние объекта-аналога по сравнению с объектом оценки.

Алгоритм решения:

1. Определяем стоимость прав на земельный участок для каждого аналога с учетом его физического состояния (алгоритм выделения приведен ниже). Из откорректированной по первой группе цены аналога методом выделения удаляем стоимость прав на земельный участок аналога.
2. Оставшуюся величину (стоимость прав на улучшения аналога) корректируем на величину износа.
3. При необходимости индивидуализации величина поправки на состояние аналога может быть рассчитана как разница неоткорректированной и откорректированной стоимостей улучшений аналога.

Решение 1. Выделение из цены аналога земельной доли
Для выделения из цены аналога стоимости прав на участок аналога воспользуемся следующими соотношениями:

(1)

L - доля стоимости прав на участок в стоимости нового (только что построенного) объекта;
V_L - стоимость прав на земельный участок;
V_восст - стоимость строительства улучшений. В данном исследовании принимается с учетом НДС.

(2)

V_ост - остаточная стоимость улучшений аналога;
И_а - износ улучшений аналога.

(3)

Тогда:

(4)

(5)

2. Остаточная стоимость улучшений:

(6)

корректируется на величину износа:

(7)

V_{ост коррект} - откорректированная стоимость улучшений аналога;
3. Поправка на состояние аналога:

(8)

Подобный алгоритм расчета открывает массу возможностей использования величины L, и, как следствие, Lост (доля стоимости прав на земельный участок в стоимости изношенного объекта). Например:

• при определении величины затрат на ремонт для использования в Доходном подходе;
• при определении величины арендной ставки за встроенные помещения.
• при необходимости проведения расчетов при страховании имущества, переоценок и пр., где требуется определение стоимости только улучшений земельного участка.

Бойко А.Ю.,
Стабровская К.Ю.,
Группа компаний "Аверс"
Санкт-Петербург, апрель 2009

¹ Так же возможно проведение альтернативного исследования с использованием результатов сделок вторичного рынка.